Перекредитование ипотеки
Перекредитование, или рефинансирование кредита, – процедура, при которой долг заемщика перед одним банком выкупается другой кредитной организацией, где открывается новый кредит, соответствующий политике этого банка. Проще говоря, рефинансирование позволяет заемщику погасить один кредит за счет другого.
Нередко условия банка, выдавшего кредит на покупку или строительство жилья, перестают устраивать заемщика. Причиной тому может служить общее снижение процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, появление более выгодных программ в других банках.
На сегодняшний день наиболее распространенной проблемой являются финансовые трудности кредитора: человек, взявший в ипотеку квартиру или дом, может потерять работу, перейти на более низкий уровень дохода, что не позволит ему выплачивать долг в том же темпе, что и раньше. Другой вариант – напротив, рост доходов, который позволяет расплатиться с кредитом раньше, но не позволяет вернуть долг банку досрочно.
Перекредитование в таких случаях помогает перейти на меньшую другую ставку или изменить срок кредитования. Рефинансирование может происходить как в другом банке, так и в том, где заемщик брал кредит, если появились новые, более выгодные программы. Чаще всего этот кредит используется для долгосрочных задолженностей, то есть ипотеки.
Насколько выгодно перекредитование ипотеки?
Спрос на рефинансирование кредитов не случаен. Эта услуга интересна и заемщикам, поскольку позволяет косвенно управлять ставкой по кредиту, и банкам, поскольку позволяет «выкупать» у конкурентов заемщиков.
Переход на новую программу позволит изменить условия кредита на те, которые более выгодны заемщику. Можно будет или уменьшить, или увеличить срок, снизить или увеличить ежемесячную плату – перекредитование, таким образом, поможет и тем, кто не может платить ежемесячно за кредит столько же денег, сколько раньше, так и тем, у кого появились дополнительные свободные средства.
Преимущества перекредитования в целом очевидны.
1) Возможность сэкономить и получить свободные средства (либо избавиться от необходимости искать дополнительный источник заработка).
2) Возможность погашения долга на более удобных условиях. При рефинансировании банк может предоставить иной срок погашения, составить оптимальный график, пересчитать сумму платежа так, как это будет необходимо заемщику.
3) Возможность, напротив, смягчить условия в случае, если выполнять их полностью уже нельзя.
4) Возможность продажи заложенного жилья и покупки нового во время перекредитования.
Таким образом, рефинансирование не просто позволяет платить кредит на лучших условиях, а может буквально спасти заемщика от «долговой ямы» в случае, если он лишился источника прежнего дохода.
Каковы недостатки рефинансирования?
Следует отметить, что далеко не все заемщики соглашаются на перекредитование, аргументируя это имеющими место недостатками подобного рода услуги. И часто их аргументы имеют под собой обоснование.
1) Бюрократическая сложность в оформлении такого кредита. Процедура данного вида является еще достаточно новой, а потому проволочки при оформлении документов возникают довольно часто.
2) Лишение права на налоговый вычет.
3) Дополнительные расходы на переоформление кредита (комиссии за открытие счета в другом банке, комиссия за досрочное погашение в организации, где изначально была получена ипотека – они могут удорожить рефинансирование).
Казалось бы, что может быть проще, чем просто «продать» долг кредитора другому банку? Однако на деле все обстоит иначе: многие организации открывают программу перекредитования, чтобы переманить клиентов, а другие банки не готовы мириться с потерей кредиторов и, следовательно, потерей прибыли и идут на меры, чтобы компенсировать убытки.
Среди них отмечено использование схемы, при которой наибольшая часть процентов выплачивается в первые годы погашения долга, и назначается комиссия за досрочное погашение. Кроме того, нужно учитывать и все те расходы, которые потребуются при оценке недвижимости и страховании (а все эти процедуры придется повторить).
Стоит ли рефинансировать ипотеку?
В данной ситуации все зависит исключительно от того, сколько денег заемщик должен банку, и как различаются процентные ставки по старой и новой программе. Если кредит взят на сумму, например, миллион рублей, и половина уже выплачена, вряд ли разница в 2-3% годовых сможет оправдать дополнительные расходы. В другом случае – например, если речь идет о восьми миллионах на квартиру в новостройке, из которых выплачена лишь десятая часть, разница в 2% позволит сэкономить значительные средства. Даже если в первый год дополнительные расходы не окупятся, по итогам выплат сделка себя оправдает.
Банки, предоставляющие услугу перекредитования
Рефинансирование ипотечного кредита — услуга, которая обретает все большую популярность как среди заемщиков, так и среди банков. Из числа банков, предоставляющих возможность перекредитования, можно отметить ВТБ 24, Сбербанк, Альфа-банк. С 2011 года эту услугу предоставляют и другие их конкуренты, например, МДМ Банк.
ВТБ 24 позволяет рефинансировать ипотеку по одной из базовых программ (кредит на покупку квартиры в строящемся доме, покупку вторичного жилья и нецелевой жилищный кредит). Минимальная ставка составляет 8,65%, срок — от 5 до 50 лет.
Сбербанк предоставляет возможность рефинансировать кредит на жилье по процентной ставке 11,7-13,5% на срок до 30 лет без комиссии и на сумму, не превышающую 80% от рыночной стоимости недвижимости.
Альфа-банк рефинансирует кредиты по ставке от 12,25% годовых (в рублях) на срок от 5 до 25 лет. Кредит в валюте выдается по ставке от 10% годовых. Может быть выдана сумма в размере до 15 миллионов рублей.
Райффайзенбанк предоставляет такую программу по ставке от 12,75% в рублях и 9% в долларах. Рефинансировать ипотечный кредит можно на срок от одного года до двадцати пяти лет.
Мы назвали лишь малую часть банков, предоставляющих услугу перекредитования. Выбор программ и банков, их предоставляющих, растет с каждым месяцем: не имея возможности понижать ставки, банки решаются искать альтернативные способы привлечения заемщиков.
Роман Носик, специально для Банки Москвы
19 марта 2012
Похожие статьи :
