Рынок ипотечного кредитования в 2015 году
С 2009 года ситуация на ипотечном рынке начала стабилизироваться, что выразилось в увеличении объемов кредитования и снижении ставок. По итогам первой половины 2014 года средняя ставка по ипотеке составила 12,2%, что на 0,5% ниже, чем за тот же период 2013 года. Однако с июня 2014 года ситуация кардинально изменилась.
В статье мы рассмотрим факторы, оказывающие влияние на рынок ипотечного кредитования и проанализируем, как сложится ситуация с ипотекой в 2015 году.
Как изменились условия кредитования
Обострение геополитической ситуации летом 2014 года вызвало повышение ставок по ипотеке и ужесточение условий кредитования. Нестабильная экономическая ситуация и усиление западных санкций привели к тому, что банки начали предъявлять высокие требования к размеру первоначального взноса и обеспечению кредита. Некоторые кредитные организации предлагают сниженные ставки при условии внесения дополнительной комиссии.
Открыл сезон повышения ставок Сбербанк, который первым поднял ставку в июле 2014 года на 0,5%-1% годовых, а в октябре отменил скидку 0,5% на строящееся жилье. В августе его примеру последовал ВТБ 24, увеличив ставку на 0,1%-0,3% годовых.
Начиная с сентября, ставки на 0,5% подняли Альфа-Банк, Райффайзенбанк и на 0,25%-0,5% – банки Открытие и Росбанк. Россельхозбанк предлагает минимальную ставку для участников зарплатного проекта – 14% годовых, для остальных заемщиков – от 14,25%.
Кредитные организации, сотрудничающие с АИЖК, пока не меняли условия предоставления социальной ипотеки. В то же время некоторые банки придерживаются противоположной политики и снижают номинальные ставки, например, банк Возрождение понизил ставки на 0,5%-1% годовых, чтобы не терять конкурентоспособность на рынке.
Ипотечные сделки остаются наименее рискованными, поэтому кредитные организации в 2015 году будут стараться придерживаться действующих условий, однако АИЖК прогнозирует, что средневзвешенная ставка по ипотеке в 2014 году составит 12,5%, а в четвертом квартале достигнет 13% годовых. Это объясняется действием санкций, введенных против российских банков и удорожанием фондирования, а также нестабильной экономической ситуацией.
Вследствие геополитической и экономической ситуации в стране ипотека в 2015 году продолжит дорожать. Согласно оптимистичным прогнозам процентные ставки составят 13%-15% годовых, а в худшем случае могут повыситься до 17% годовых. Кроме процентов на итоговую стоимость кредита влияет множество факторов. Эксперты считают, что будет увеличиваться минимальный первый взнос, комиссия и страховые взносы.
Чтобы снизить риски, кредитные организации будут предъявлять жесткие требования к месту работы клиента, профессиональному стажу, подтвержденному уровню доходов и кредитной истории. С отрицательной кредитной историей станет практически невозможно получить одобрение на кредит.
Прогноз рынка недвижимости на 2015 год
Прогнозы рейтингового агентства «Эксперт РА» таковы, что темп прироста рынка ипотечного кредитования в 2015 году составит 20%-25% на фоне 30%-33%, запланированных на 2014 год. В случае отрицательного прироста реального ВВП рынок ипотеки замедлится до 15%. При положительном прогнозе объем выданных в следующем году займов достигнет 2,1-2,2 триллиона рублей.
Базовый сценарий предполагает, что по итогам 2014 года объем ипотеки составит 1,75 триллиона рублей. Прогноз составлялся с учетом напряженной геополитической ситуации и стагнации в российской экономике. Западные санкции привели к удорожанию заемных средств для банков и к повышению ставок на 0,5%-1% с тенденцией к дальнейшему ухудшению ситуации.
В 2014 году ипотечное кредитование показало самый большой прирост объема в сравнении с потребительским портфелем и кредитами малому бизнесу. Кризис и ослабление рубля привели к тому, что люди, пытаясь спасти свои сбережения, вкладывают деньги в приобретение жилья не только для собственного проживания, но и с инвестиционными целями.
Поэтому количество ипотечных сделок в 2015 году будет расти на фоне снижения прироста, отмеченного в других кредитных направлениях. Доля ипотеки в общем объеме сделок по приобретению недвижимости тоже продолжит расти и может достигнуть 28% до конца 2015 года.
Специалисты Центрального Банка России сообщают, что темпы роста кредитования в следующем году замедлятся до 11% против 15%-17%, ожидаемых по итогам 2014 года. Но при ухудшении ситуации показатели могут существенно снизиться. Главным образом прогнозируемый рост будет происходить за счет ипотечного и корпоративного кредитования.
Однако некоторые эксперты говорят о том, что в условиях стабильного ухудшения экономической и политической ситуации в течение 2015 года произойдет снижение спроса и на ипотеку и на корпоративные займы, что объясняется нежеланием потребителей занимать крупные суммы.
Долгосрочные займы для корпоративных клиентов ранее привлекались с внешних рынков, которые теперь недоступны. Поэтому кредитным организациям негде брать средства для выдачи займов предприятиям, а это приведет к замедлению темпов и корпоративного кредитования.
Какая недвижимость будет наиболее востребована?
В 2014 году доля кредитов на покупку нового жилья впервые достигла 40% общего объема ипотеки, став драйвером роста рынка. Доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в этом году составила 26%, что является показателем повышенного потребительского спроса на недвижимость и отсутствия наличных денег у покупателей.
В связи с ухудшением политической ситуации и девальвацией рубля наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость. Клиенты, у которых не хватало наличных денег на покупку квартиры, начали обращаться за ипотекой, понимая, что их сбережения с каждым днем обесцениваются, а ставки растут.
Возможность приобрести квартиру в кредит стимулирует спрос на недвижимость. На данный момент клиенты все больше склоняются к покупке жилья на первичном рынке из-за более высокого класса и качества в соотношении с доступной стоимостью квадратного метра.
Благодаря повышенному спросу на новое жилье, банки увеличивают количество совместных проектов с застройщиками, что делает их предложения еще интереснее для потребителя.
Ставки по ипотеке в 2015 году продолжат расти и в первой половине года повысятся в среднем на 0,5%-1%. Из-за ужесточения условий кредитования и повышения системных рисков банки начнут сокращать объемы кредитования в новостройках в пользу вторичного жилья. Эксперты отмечают, что обычно за бурным спросом на ипотеку следует исчерпание ресурсов и «замораживание» рынка.
Уже сегодня банки тщательно проверяют застройщиков, отказывают в выдаче кредитов на начальном этапе строительства и мониторят соблюдение сроков. Это объясняется тем, что в период экономической нестабильности риски срыва начатых проектов существенно увеличиваются. Скорее всего, покупатели в новом году тоже начнут склоняться к вторичному жилью, потому что оно не требует масштабных финансовых вложений и уже готово к продаже.
Надежда Гашинская, специально для Банки Москвы
25 декабря 2014
Похожие статьи :
