Суть ипотеки
Суть ипотеки, ипотека — это форма залога, при которой недвижимое имущество, купленное за счет кредита (обычно банковского), является хозяйственной собственностью должника, но оно же, до полной выплаты суммы долга по ипотечному кредиту, является гарантией выполнения обязательств заемщика перед кредитором (как правило, это банк). Пока кредит не выплачен, заемщик не может продать эту недвижимость третьим лицам, а в случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, данная недвижимость продается для взыскания оставшейся суммы долга. Если заемщик имеет других кредиторов, то их требования за счет данной недвижимости удовлетворяются только после удовлетворений требований ипотечного кредитора. Предмет ипотеки обычно является жилищем — это квартиры, частные жилые дома и приусадебные участки, а также гаражи и хозяйственные постройки на приусадебных участках. Реже как предмет ипотеки выступают производственные, административные, торговые и иные здания, использующиеся для осуществления предпринимательской деятельности.
К ипотеке люди прибегают для того чтобы в кратчайшие сроки решить жилищный вопрос, при том что финансовое состояние не позволяет им единовременно решить его за счет приобретения жилья в частную собственность. Суть ипотеки — ипотека позволяет получить жилье в данный момент, отсрочивая приобретение его в частную собственность до момента выплаты полной суммы долга с учетом процентов и дополнительных платежей за ипотечный кредит. Ставки ипотечного кредита и размер дополнительных платежей разнится в зависимости от банков и предлагаемых ими программ ипотечного кредитования.
Теоретически ипотеку может взять любой дееспособный совершеннолетний заемщик, у которого нет плохой кредитной истории (ненадлежащего исполнения обязательств по ранее взятым кредитам) и доходы которого позволяют выплачивать ипотечные взносы. Более того – некоторые банки предлагают специальные программы «семейной ипотеки» или «ипотеки для молодой семьи», в которых молодые семьи (муж и жена) могут выступать в качестве коллективного заемщика. Однако на практике банки предъявляют к заемщикам те или иные дополнительные требования, при несоответствии которым кандидатам может быть отказано в ипотечном кредите без объяснения причин.
Наиболее сложным моментом является оценка платежеспособности заемщика, которая рассчитывается по сложной методике под названием «андеррайтинг». Эта методика учитывает не только доходы, но и особенности образа жизни (семейное положение, наличие детей и т.д.) заемщика, в ключе их влияния на уровень необходимых ему личных ежемесячных расходов. Что касается процента серьезного невыполнения обязательств по ипотечному кредиту, вылившихся в продажу имущества, выступающего в качестве залога, то по отношению к общему числу выдаваемых ипотечных кредитов он довольно низок. А имеющиеся прецеденты обычно связаны с возникновением крайне сложных и непредвиденных жизненных обстоятельств, вроде увольнения заемщика с работы или его серьезной болезни. Реальная угроза потери своего недвижимого имущества является как нельзя более серьезным стимулом для выполнения обязательств по кредиту, в этом тоже заключена суть ипотеки.
Вопросы собственно ипотечного кредитования в России регулируются федеральным законом (N 102) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 1998 года (16 июля), с рядом более поздних поправок (редакция – 17 июня 2010 года).
Роман Носик, специально для Банки Москвы
28 апреля 2011
Похожие статьи :
