Кредит под залог земли


Одним из основных принципов кредитования в российской и мировой практике можно назвать обеспеченность займа. Банк, предоставляя средства, снижает свои риски при невыплатах за счет оформления договоров поручительства и залога. В качестве обеспечения обязательств заемщика перед банком, оказывающим услугу, в большинстве случаев выступает так называемый имущественный залог: транспорт, оборудование, недвижимость.

К категории недвижимость относятся и земельные участки, которые также могут выступать в качестве залога.

Где дают

Среди тысяч банков, которые на сегодняшний день занимаются кредитованием, организаций, готовых выдать кредит под залог земли, очень мало, буквально единицы. Среди таких банков можно отметить:

— Банк Москвы — займ на строительство жилого дома под обезспечение имеющейся недвижимости;

— КБ МИА — кредит на любые цели с теми же условиями;

— «Оргбанк» ;

— Сбербанк;

— Россельхозбанк;

— Зенит.

Связано особое отношение банков к земельным участкам с высокими рисками, обусловленными низкой ликвидностью в дальнейшем, ведь в случае неблагоприятных ситуаций, в случае невыплаты займа банку придется участок продавать.

Кроме того, что земля имеет более низкую ликвидность по сравнению с жилой недвижимостью, в данном случае еще нет единых стандартов оценки стоимости, да и процесс переоформления документов на участок является более трудоемким и длительным, чем на ту же городскую квартиру.

Нельзя не отметить и несовершенство законодательства о земельном залоге, которое требует серьезной модернизации. Данный залог сегодня регулируется законом «Об ипотеке», который внутренне противоречив, кроме того, не согласуется с Конституцией РФ.

С одной стороны, данный закон четко определяет предмет залога — участок земли, находящийся в частной собственности или хозяйственном ведении, аренде (с согласия собственника). Однако, с другой стороны, данный закон запрещает использовать в качестве обеспечения участков земли сельхозназначения, в частности, тех, которые находятся в частной собственности фермерских хозяйств, ЛПХ.

То есть, если руководствоваться первой частью данного закона, частный участок должен быть основным предметом залога. Но в то же время статья 63 Закона не разрешает использовать его в сельском хозяйстве. А данное запрещение противоречит ст. 36 Конституции РФ и не находится в пределах полномочий закона «Об ипотеке». Запрет залога земли привел практически к полному отсутствию долгосрочного кредитования в области сельского хозяйства. Кроме того, стоит отметить, что договор обеспечения подлежит государственной регистрации, в то время, как договоры под другие виды залогов вступают в силу уже с момента подписания.

С другой стороны спрос на данный продукт существует, соответственно, он будет интересен и банкам.

Условия

Сегодня банки, предоставляющие данную услугу, предлагают различные условия обслуживания. Более того, организации предъявляют разные требования и к объекту залога. Среди основных требований можно выделить такие как:

— принадлежность участка к категории земель поселения, к категории земель сельскохозяйственного назначения;

— участок должен иметь кадастровый номер, а также план с обозначением границ;

— он не должен находиться в зоне национального парка, в водоохраной или резервной зонах;

— земля должна находиться в регионе присутствия банка;

— участок должен принадлежать залогодателю на основании права собственности, подтвержденному выпиской из ЕГРП.

Стоимость оформления

Если говорить о стоимости оформления услуги, то расходы могут составлять около 3-5% от суммы займа. При таком залоге меньше средств придется тратить на страховку, так как в данном случае не требуется страхование ущерба, придется застраховать только здоровье и жизнь, а также титул. Но этот вопрос требует серьезной доработки, ведь в российской практике случались ситуации, когда данный актив терял какую бы то ни было ликвидность. Достаточно представить в качестве примера залог земли под Киевом за пару месяцев до Чернобыльской аварии.

Определение банками стоимости залога, заслуживает особого внимания — стоимость должна быть рыночной, но не ниже нормативной. Определение цены участка — часто сложная проблема и для различных категорий земель стоимость определяется по-разному. Проще всего с определением рыночной стоимости дачных участков, участков, отведенных для огородничества, садоводства, для индивидуального жилищного строительства — в данном случае цена будет определяться экспертами, риэлтерами. Мировая практика показывает, что сумма кредита обычно не превышает 70% рыночной стоимости предмета залога — это связано с довольно значительными колебаниями стоимости на недвижимость при любых кризисных ситуациях в экономике.

А вот с определением рыночных цена на участки, принадлежащие предприятиям, юридическим лицам вопрос является более сложным. К примеру, сегодня рынок земли под промышленными предприятиями находится только в стадии формирования — и это осложняет расчет рыночной стоимости. Впрочем, опыт накапливается, и прецеденты залога недвижимости под промышленными предприятиями на сегодняшний день уже есть.

Стоит отметить, что данный вид займа не обязательно может быть целевым, то есть, его можно использовать в различных целях: для приобретения квартиры, для развития бизнеса, для строительства на данном же участке и так далее. Но к сожалению банков, которые дают средства на таких условиях, на сегодняшний день очень мало и в ближайшее время ситуация вряд ли кардинально изменится.

Размер и сроки

И наконец, ключевой вопрос при предоставлении кредита, который интересует заемщиков более всего — это его размер, сроки, проценты и порядок возврата. В отличие от ипотеки под жилье, срок которого зачастую превышает 10 лет, то займ под залог земли, принадлежащей физическим лицам, обычно предоставляется на срок менее 10 лет. Что касается процентов, то они определяются конкретными ситуациями, меняющимися из года в год. Так, если в 1994 году льготными процентами можно было назвать 100% годовых, то сегодня несложно найти средства под 16-19 % годовых.

Не стабильное развитие экономики, увеличение темпов инфляции позволит уверено говорить о не стальных процентных ставках.

Кредит под залог земли вам дадут не в каждом банке, требования к заемщику являются достаточно жесткими, но для тех, кого привлекут достаточно низкие процентные ставки, возможность получить нецелевой займ, этот вариант может быть довольно интересен.

Роман Носик, специально для Банки Москвы

30 марта 2016



Похожие статьи :